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谢国忠

谢国忠博客:只说出心中真相

 
 
 

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麻省理工学院经济学博士

个性介绍: 1960年出生于上海,1983年毕业于上海同济大学路桥系,1987年获麻省理工学院土木工程学硕士,1990年获麻省理工学院经济学博士。同年加入世界银行,担任经济分析员。在世行的五年时间,谢国忠所参与的项目涉及拉美、南亚及东亚地区,并负责处理该银行于印尼的工商业发展项目,以及其他亚太地区国家的电讯及电力发展项目。1995年,加入新加坡的Macquarie Bank,担任企业财务部的联席董事。1997年加入摩根士丹利,任亚太区经济学家,2006年9月辞去该职务。

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楼市已进入熊市 调整期至少三年  

2011-03-02 09:37:55|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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如今社会的飞速发展并未改变人们对于房子的传统认知:拥有自己的住房才拥有幸福感和归属感。对大多数人来说,房子不仅是一个单独的住处,更关联着生活的质量、个人的地位,特别是对于城市的外来者而言,房子更意味着获取城市户口和城市居民同等待遇的机会。然而在面对眼前的房价时,大多数人们望而怯步了。

眼见房价上涨的速度与百姓的承受力已经成为当今社会的一项主要矛盾,中国政府连续出台多个抑制房价快速上涨调控措施,那么房价真的会降吗?对于房地产市场存在严重依赖的中国经济又是否会受到房地产市场调控的影响?网易财经请到玫瑰石顾问公司董事,经济学家谢国忠为您解读。

楼市已进入熊市

网易财经:中国内地现在已经有18个大中城市出台了住房限购政策,在这种前所未有的调控力度下,您认为未来中国房价走势将是怎么样的?

谢国忠:我认为目前房地产已经进入拐点,这一轮上涨周期是从2003年开始的,整个周期持续了7年左右的时间,下调周期也会比较长,至少3年左右。而进入拐点的主要原因是中国的通货膨胀引起了货币政策的收紧,因为房地产市场牛市往往是由宽松货币政策引起的,而熊市也是由于货币政策的反方向引起的。

近期看到银行间同业拆借利率比较高,3月期拆借利率还保持在5%。因为通胀压力来势很猛,预计今年和明年的货币政策将是比较紧的。

网易财经:您如何评价限购这一经济政策?

谢国忠:限购,是一个暂时的政策。尤其是在目前中国存在很严重的负利率现象,但是央行又不愿意一步到位的加息,在这种情况下,为了避免房地产的泡沫及其泡沫的蔓延,用限购政策来代替加息,这是有效果的。但是最终还是要通过货币政策正常化,也就是结束负利率现象。

房租上升是合理的

网易财经:目前各大城市出现了房租普遍上涨的情况,您认为这与政府调控房地产有关吗?

谢国忠:房租大幅度上升,在去年调控之前就已经开始了。房租的上升正好和通胀率的上升是同步的,所以不管从理论上还是实际上还看,房租上升反映了通胀的现象。因为工资和物价都在上升,房租的上升是符合实际的。

虽然我们普遍看到中国房租回报率在3%或者更低,但事实上刨除房屋以及房屋装修的折旧以后,租房回报率已经接近于零了。尤其在通胀的时候房屋装修的成本大幅上升的时候,房租上涨是有道理的。

网易财经:目前大家对于房地产调控的下一个政策预期就是房产税在全国的推广,您怎么看待房产税对于房价的控制作用?

谢国忠:房产税是一个政策融资的手段,我并不反对政府融资,但现在政府收入已经巨大了,在这样得情况下,在考虑房地产调控的时候,我认为不应该首先考虑政府收入增加的政策,而应该多考虑如何增加对居民的家庭收入。

其实,房产税对房价的控制作用和加息是同样的,在政策选择是时候可以选择加息,加息有利于宏观稳定,能够使得通胀稳定下来,另外也保护存款人的购买力。

房价调控不会引起经济崩溃

网易财经:目前房地产业的发展显然已经受到政府的制约,那么这种情况对于中国的经济增长是否会产生较大的影响?

谢国忠:去年中国房地产销售大概在10%左右的GDP,而去年中国民营经济GDP增长是20%。中国自2002年到2010,平均每年民营经济 GDP的增加是20%,虽然房地产行业很大,但是考虑到中国民营经济GDP上升的速度那么快,经济在消化房地产市场调整方面的能力是很强的,所以认为“房地产价格的调整会引起经济崩溃”的这种说法是不对的。中国消费、基础设施和出口还是稳定的,而且有比较好的增长。中国经济完全有能力消化房地产市场的调整。

网易财经:您认为中国经济能够轻易的摆脱对于房地产的依赖吗?

谢国忠:现在中国房地产市场一个核心的对于政府的重要性是“融资”,中国地方政府财政收入非常依赖于房地产,而且地方政府的负债都很高,已经透支了,把希望寄托在高价卖地来还钱,这是一个结构性的问题。

政府不应该通过高价卖地来融资,这样是等于高税收政策,高房价等于高税收。政府应该从两个方面考虑,一个是该不该花那么多钱,现在中国政府的收入在全世界中等国家中应该是最高的,而且中国政府在福利开支方面在有规模的经济体当中应该是最低的,在这最高和最低两个当中,应该看到中国政府花那么多钱的合理性是值得拷问的。

第二个,该花钱的时候,不应该通过这种方式的“高税收”来取得,这是对中产阶级很不公平的。如果政府暂时有需要投资,比如说搞基础设施建设,可以通过发债向老百姓借钱,而不是向老百姓征税来做投资,这样对投资的效益也有帮助。

网易财经:最后一个问题,如果房价开始出现大幅下跌,中国会不会出现类似美国的次贷危机?

谢国忠:中国的银行在贷款的时候,只能对项目公司贷款,并且只能贷项目价值的一半。中国银监会在管理银行体系的时候,已经想到了九十年代房地产冲击带来的严重后果,所以这些保险的政策,使得中国银行体系对于房价的调整有很大的免疫力。虽然我们的损失是不可避免的,但是不会出现像九十年代那样的大规模的不良资产。

另外,中国有处理不良资产的经验,像设立的四大资产管理公司,中国可以比较快速的把不良资产从银行体系剥离,使得银行体系在经济中起到正常的作用。所以说房地产泡沫的后遗症应该不会像美国那样严重。


(本文来源:网易财经 作者:倪惠) 倪慧
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