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谢国忠

谢国忠博客:只说出心中真相

 
 
 

日志

 
 
关于我

麻省理工学院经济学博士

个性介绍: 1960年出生于上海,1983年毕业于上海同济大学路桥系,1987年获麻省理工学院土木工程学硕士,1990年获麻省理工学院经济学博士。同年加入世界银行,担任经济分析员。在世行的五年时间,谢国忠所参与的项目涉及拉美、南亚及东亚地区,并负责处理该银行于印尼的工商业发展项目,以及其他亚太地区国家的电讯及电力发展项目。1995年,加入新加坡的Macquarie Bank,担任企业财务部的联席董事。1997年加入摩根士丹利,任亚太区经济学家,2006年9月辞去该职务。

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房地产泡沫是动物性的  

2010-10-18 10:41:45|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“泡沫是动物性的,动物性要完全释放出来才会倒过来。原来我也以为房地产会再涨一波,让动物性释放出来。后来政府观察再玩下去会出事,觉得不能再玩了。这是政治、宏观环境、人的心态三者结合起来出现目前的情况(房价在政策打压下仍未下跌),这个拉锯战会维持一段时间。”昨日下午,谢国忠来到深圳就其新书《谢国忠的忠告》进行宣传时,对记者表示。
认为未来五年大城市房价将会跌一半的谢国忠,对目前房地产销售量下降、价格稳中有升的现状,归之为人们都相信房价不会跌这个神化。
他表示,美国房地产过去五六十年没有一年房价是跌的,问题是过去没跌过,不代表将来不跌。房地产的问题在于这么多人相信这个神话——房地产不会跌!市场这边,手里持有很多房产的人不愿意卖;开发商这边,去年借了那么多钱,现在不缺钱,银行里没有债,他在等房价涨价的时机。第一波房价跌是开发商的资金没法回笼,现在房子的销售水平是这几年平均水平的一半,虽然比今年5月和6月的低谷涨了一倍多,但销售量还是很低的。
既然现在房价并未下跌甚至还在涨,那么,是否有可能再创新高?谢国忠认为,受货币紧缩政策影响,创新高不可能。但是二线城市有可能,因为盘子小。房价回落要取决于预期变化,现在对楼市的预期还是非常火爆的,在泡沫当中人都是朝自己会发财这个方向想的,大多都这么想,到最后即使他承认是是泡沫,但不能让它爆,爆太严重,政府不会接受。
谢国忠认为,现在买房显然不是一个好时机。在他看来,现在应该租房,而不是买房,房租回报率才2%-3%,这没有投资的价值。一般来说,买房房租回报率要在5%以上才合适。“租金回报率2%就会去买房子,是因为人们认为房子会涨。我个人认为现在房价不会涨。相对来说租房现在是比较合算的。小的二线城市可能会,盘子小可以吸引足够的货币去撑,在大城市,在目前货币政策收紧的情况下,货币供应量增速下降,再创新高的可能性不大。”
至于中国的房地产泡沫将会通过怎样的方式破灭,需要多长的时间,谢国忠认为,只有等到房价一直不涨,货币不够,大家都放弃的时候,房价会大幅下降。原来持有房地产的回报,赚钱通过涨价赚钱,有一天突然觉得涨价不可能,那么就需要收租回报,收租回报至少要超过5%(现在租金回报只有2%—3%)。为什么美国房地产还会跌?因为在跌去三分之一的时候,政府就去救,大家觉得政府的力量挡住了。过了一段时间政府没救好,又跌了。
房地产下跌会搞得人很难受,每年都跌一点点。比如说房租回报率7%-8%,房子每年跌7%-8%,这就是一个平衡点,到底是买房还是租房?
香港房地产为什么会调整那么快呢?因为利息自己无法控制。利息上去之后,房地产跌一半才花了一年时间。这一半的基础上又跌了一半,花了三年多的时间。从1999年下半年到2000年回升,后来又继续下降跌,最终见底是2003年5月。美国是2006年下跌见底了,房价一年跌了不到10%就快速下滑,跌了20%多,又停下来,现在房价又在下滑。房地产调整有可能很多年,像日本这样极端的例子,调整了二十年,每年掉跌7%。美国花了4年时间跌了30%。中国的调整很可能也需要四五年时间。
他认为,中国房地产不是一个市场化的市场,买房子的钱基本到政府的口袋里去了,土地、税收加起来过一半到了政府手里,开发商的毛利率是20%-30%,最终这个钱也是拿回去买地了,这种情况下不可能完全是市场。
在这种情况下,用行政手段也是可以理解的。但房地产未来的发展方向是市场化,市场化的核心是要60%的人买得起。中国第一次出现了白领靠自己的努力买不起房子,把所有人的努力贬掉,这不是市场的行为。
谈到买房和投资方面,谢国忠强调,自己不懂的东西不要买,当别人推荐你买的时候,周边人都买了就不要买,周边人都不买的时候才买。记住这个原则,至少不会亏钱,还有赚钱的机会。
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