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谢国忠

谢国忠博客:只说出心中真相

 
 
 

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关于我

麻省理工学院经济学博士

个性介绍: 1960年出生于上海,1983年毕业于上海同济大学路桥系,1987年获麻省理工学院土木工程学硕士,1990年获麻省理工学院经济学博士。同年加入世界银行,担任经济分析员。在世行的五年时间,谢国忠所参与的项目涉及拉美、南亚及东亚地区,并负责处理该银行于印尼的工商业发展项目,以及其他亚太地区国家的电讯及电力发展项目。1995年,加入新加坡的Macquarie Bank,担任企业财务部的联席董事。1997年加入摩根士丹利,任亚太区经济学家,2006年9月辞去该职务。

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2010-03-25 10:43:27|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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      ——能避免新一轮地产价格膨胀吗

 如果没有实实在在的改革,中央的调控政策对楼市泡沫不会有大的影响。

  中央又出台了一轮加强对房地产行业监管的调控措施。这次,政府大幅收紧了住房按揭贷款政策。首套住房贷款的利率优惠幅度降低,二套房贷利率优惠被取消,并且最低首付比例提高到了40%。第三套房贷的利率由放贷银行决定,而首付比例被提高到了60%。

  意料之中的结果,是一手房和二手房成交量同时大幅下滑。但是市场上并没有出现恐慌情绪。为什么呢?他们不是应该因为政府重拳出击而惊恐万状吗?

  这情形我们似乎很早以前就看到过,以前中央也颁布过好几次遏制房价过快上涨的政策,但是一旦这些举措开始奏效,政府就会放松要求。市场信心的底线是:地方政府税收很大程度上要依靠房地产,中央因此也间接依赖房地产。因而市场并不相信,政府真的会拿出壮士断腕的勇气,砍掉自己的收入来源。

  地方政府和房地产商手里都有大把的流动资金,去年的地皮和房产销售让他们获益颇丰,再加上在经济刺激计划实施的宽松信贷环境下,他们还拿到了大量信贷资金,这让两方都可以稳坐钓鱼台。

  如果大家都认为中央的政策很快就会又一次宽松下来,那么降价就是毫无意义的事情。现在的信贷政策几乎是把二套房和三套房的买家挡在了市场之外。要卖掉手里的房子,开发商就得指望降价来吸引购买第一套住房的人,这些人收入水平低,又没有多少家庭资产。只有中央政府让所有人相信,目前的规则会持续实施到地方政府和开发商手里的流动资金耗尽后,所有的相关者才会接受自己的新角色。

  但与中央的政策初衷恰恰相反的是,各地方政府已经在着手为新一轮的地产价格膨胀做准备了。过去一段时期,地方政府一直在利用银行贷款开展拆迁安置工作,拆迁费涨幅惊人,因为要按照目前的房价给拆迁户足够的补偿来购买新居。除非房产价格继续大幅上升,否则地方政府就会因为拆迁而赔钱,这是他们不可能接受的结果。

  这种再安置行动对去年的房产需求起到了重要的支持作用。购买自住房的很大一部分人很可能是这些拆迁户,他们用拆迁补偿款交了首付。10年前公房廉价卖给私人以后这些年,拆迁费是政府对居民的最大规模财产支付,同时可能也是政府对现今经济活动最重要的支持。

  拆迁费的正面作用也带来了两个重要的负面影响。第一,这实际上是一个增加社会需求的政策杠杆。地方政府借款来支付拆迁费用,而以土地作为抵押。拆迁户用这笔拆迁费作为首付再来进行住房按揭贷款。也就是说,充当住房按揭贷款抵押物的款项,依然是政府向银行借贷的资金。从银行的金融流程来讲,这笔贷款相当于没有真正意义的抵押物。

  第二,高昂的拆迁补偿费用,虽然对拆迁户是有利的,但是却把地方政府变成了房产价格进一步膨胀的利益相关方。最终这些花费还是要由中国刚刚出现的中产阶级来承担。过去几年中央的经济政策对低收入阶层还是比较有利的,城镇最低生活补贴,农村土地政策改革以及对日常消费品的限价措施都体现了这一倾向。拆迁制度也是帮助低收入阶层的又一波新政。

  但是代价却是由中产阶级负担的,他们最重要的几项花费—买房、养车和子女受教育—都在快速膨胀。除非政策体系有巨大的调整,中产阶级面临的压力只会越来越大。

  中国的地产市场就是一个巨大的泡沫,普通的中国大陆居民至少要花掉他们20年总收入才能买一套房子。这泡沫可能还要继续,因为中国的银行系统流动性非常充足。这部分归功于国际热钱的流入,部分源于政府有足够的政策杠杆将资金引入市场。但是泡沫终归是泡沫,积累得越久,对国民经济的损害也就越大。

  现代社会的稳定要依靠中产阶级,如果中产阶级人数众多,并且对自己的处境满意,社会就会稳定发展。高房价政策事实上是对中产阶级征收的一项重税,这会限制中产阶级的成长。中国可能会发展成为这样一种社会结构:少部分人巨富,很多人无房,中产阶级为数不多。这样一种社会结构无益于长期的社会稳定。 

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