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谢国忠

谢国忠博客:只说出心中真相

 
 
 

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麻省理工学院经济学博士

个性介绍: 1960年出生于上海,1983年毕业于上海同济大学路桥系,1987年获麻省理工学院土木工程学硕士,1990年获麻省理工学院经济学博士。同年加入世界银行,担任经济分析员。在世行的五年时间,谢国忠所参与的项目涉及拉美、南亚及东亚地区,并负责处理该银行于印尼的工商业发展项目,以及其他亚太地区国家的电讯及电力发展项目。1995年,加入新加坡的Macquarie Bank,担任企业财务部的联席董事。1997年加入摩根士丹利,任亚太区经济学家,2006年9月辞去该职务。

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谢国忠:中国房价已经见顶 下跌将是渐进式的  

2010-11-08 09:39:16|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  搜狐财经讯 11月5日,首届财新峰会在北京举行,会议围绕“中国与世界”为主题,深入探讨全球化大变革背景下,全球经济复苏谜题以及中国如何认知与适应新角色。以下是搜狐财经从“谁解房地产难题?”分论坛现场发回的报道:

独立经济学家、玫瑰石顾问公司董事谢国忠(图片来源:搜狐财经 摄影:杜玮)

  谢国忠:现在应该说在市场上大家对中国大部分还是很乐观的,还是认为持有观点就是房价不会掉的。我过去认为房价是泡沫,但是我从来没有写过什么时候会掉过,前几年写过,可能到2012年,因为房地产是一个比较长周期的市场。

  可以看到美国、欧洲房地产的崩盘,在中国居然还有房价不会掉,这是一件非常惊人的事情,在美国几年前相信这个事情,到了这样,我们还信这些事。我觉得反映了中国对资产价格的一个预期,认为什么东西每天都要涨的心态。但是这种心态是一个力量,这个力量是一个向上的力量,如果其他的没有力量的话,跟它平衡的话,它就会向上。

  我们看到了中国通胀起来以后,引起了货币政策需要紧缩。虽然美国在作QE2(搜狐财经注:第二轮定量宽松政策),又增加货币供应量,这对我们影响有多大?中国自己的货币供应量央行是能够控制,比如热钱进来的话,像周小川行长早上说的所谓造一个池子,把它攒起来,这是发票对冲的概念,还是有一个工具的话是能够控制货币供应量的。第二热钱流进来的时候,也可以加强资本流入的控制,我们看到巴西也在做这个事,韩国也在做这个事,中国本来资本不开放,更有条件做这个事。我认为在美国货币供应量上升的情况下,并不代表中国的货币量也会失控,你如果相信政府的力量,货币供应量是可以得到控制的。

  但是背后主要的驱动力就是通胀的问题。中国过去十年,从1996年开始进入通缩经济,其原因是国企改革,引起大量的劳动力过剩,劳动力的过剩引起了一连串的反映就是中国进入了通缩时代。所以,这种情况下,货币大幅度上升也没有引起通胀,而且货币开始走进了土地市场。中国的通缩是一个实体经济的通缩,但在资产市场里面是一个非常通胀型的,而这个通胀是完全反映了货币供应量的上升,十年来中国货币供应量上升10.6倍。如果银行的表外资产的扩张和民间的一些资产扩张,加起来是5倍以上。我们看到土地价格上升是反映了货币供应上升幅度。因为过去没通胀可以放那么多货币,尤其是土地价格的上升。现在有了通胀,所以它对土地市场应该是压制型的。我们用通胀来说的话,对固定市场本身是利好的,因为以前是已经涨起来了,所以现在货币的控制就对他有压制的影响了。

  房地产的调整,是由不同的形式的,一般股市的调整都是一下子倒下来,没有慢慢的倒的。中国6000点到1600点,在其他市场也是类似的,但是房地产市场调整的话不一样。香港1998年一年掉了50%,但这是特殊的,美国从2006年房地产见顶到现在掉了大概1/3,这是花了3年多的时间。所以,房地产的调整有可能会渐进的,原来我以为中国现在房地产水平就像股市在5000点一样,我原来以为在年底之前可能会放一放,放一放又会涨,暴涨到6000点的时候,然后就暴跌了。现在政府的政策是压制最后的爆发出来的上升,不让它涨了。所以,形成了市场下滑,形式也会不一样。

  我觉得市场的下滑可能会渐进式的,会分好几年。第一个概念,房地产已经见顶了,为什么有这个说法呢?因为我们今年第一年是货币供应量低于GDP增长,今年可能是18%、19%,上半年名义经济涨了24%,下半年慢一些加起来也会有20%多。总的来说,货币是偏紧的。在货币偏紧的情况下,对资产市场就会有影响,特别是房地产市场是一个新房的市场,去年销售14%的GDP,需要很多新的钱。在货币供应量,如果低于GDP供应情况下,没有多余的钱,去把资产价格拖高。这是一个比较容易理解的一个因果关系。所以,为什么只要有通胀,政府坚持把货币的供应量增加的速度低于GDP增加的速度,房地产价格要大幅度上升的可能性非常小。但是股市不一样,股市需要的钱很少,股市一年融的钱非常有限,而且股市涨的时候股票卖给你,你再卖给我,不需要很多钱,就自己走上去。所以,对货币环境的敏感性不像房地产这么敏感。

  现在如果同意见顶的观点,掉的话不一定是很快,因为我们的利息还是很低的。通胀是比较高,利息比较低,所以大家对房地产的预期还是很正面的。但如果利息上了3个百分点的,观点就会不一样了,暂时还看不到利息快速上升的趋势。明年利息也会慢慢的加,只有到了一个通胀,到了一个危机的感觉,一般的平民开始把银行里的钱拿出来,去买日常用品,囤积了,才会引起利息比较高速的上升。是这样一个关系。我们现在看到的是家庭的储蓄和家庭的借款增加的速度差不多,家庭对银行体系流通没有什么贡献。如果变成负了,家庭要借的钱超过要存款增加了,就是要把钱拿出来买大米、菜油,囤积了,这会引起利息大幅度的上升。这时候,楼市才会有比较明显大幅度的下降,我觉得这可能是两年以后的事。

  (谢国忠,独立经济学家、玫瑰石顾问公司董事)

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